Proprietatea de locuinte se apropie in mod regulat de topul sondajelor despre ceea ce isi doresc cei mai multi americani in viata. Din pacate, aceasta parte a visului american a fost rareori mai greu de atins. Cei care doresc sa intre pe piata imobiliara se confrunta cu un triplu tip de preturi ridicate, credite ipotecare costisitoare si optiune limitata. Impreuna, acesti factori au conspirat pentru a face locuintele profund inaccesibile, cu putine semne de usurare la orizont.
Cu toate acestea, intr-un mod obisnuit, criza proprietatilor ajuta, de asemenea, la explicarea uneia dintre cele mai presante dificultati economice ale zilei: de ce cresterea americana a ramas robusta, sfidand previziunile privind o recesiune.
Desi locuintele se numara de obicei printre sectoarele cele mai sensibile la ratele dobanzilor, lucrurile nu au fost chiar atat de simple in America. Pe masura ce Rezerva Federala a devenit solicita in ultimii doi ani, ratele ipotecare au crescut, crescand de la mai putin de 3% la mai mult de 7%. Pentru familia mediana care cumpara casa mediana, platile ipotecare s-au dublat de la aproximativ 14% din venitul lunar al gospodariei in 2020 la aproape 29% in iunie, cel mai mare din 1985.
In mod surprinzator, cresterea ratelor ipotecare nu a dus la o scadere a preturilor la locuinte. Acestea au scazut pentru scurt timp pe masura ce ratele au inceput sa creasca, dar de atunci au revenit la maximele record atinse la inceputul anului trecut, dupa ce stimulentele din epoca covid s-au raspandit in economie. Cifrele publicate pe 29 august au aratat ca aceasta revenire ar putea castiga putere: preturile locuintelor in al doilea trimestru al anului au crescut intr-un ritm anual de 15%, conform indicelui s&p Case-Shiller, un etalon pentru preturile proprietatilor americane.
Ce explica aceasta rezistenta impresionanta?
Pentru ceva de dimensiunea pietei imobiliare din America – unde vanzarile anuale valoreaza aproximativ 2 miliarde de dolari, imprastiate intr-o economie de dimensiunea unui continent, in care unele regiuni infloresc, iar altele se contracta – exista inevitabil un raspuns nuantat. Cu toate acestea, un rezumat bun a venit la sfarsitul lunii august de la Douglas Yearley, directorul executiv al Toll Brothers, unul dintre cei mai mari constructori de case din America, in timpul unui apel pentru venituri. „Exista inca cumparatori acolo. Au foarte putine optiuni”, a explicat el.
Desi cererea de locuinte a scazut pe masura ce tarifele au crescut, oferta de proprietati a scazut aproape in pas. Cumparatorii de case obtin de obicei credite ipotecare cu rata fixa timp de 30 de ani – nemaiauzit in majoritatea tarilor, dar privit aproape ca un drept constitutional in America, datorita rolului lui Fannie Mae si Freddie Mac, doua firme gigantice sustinute de guvern, care cumpara credite ipotecare de la creditori. si securitizeaza-le.
Permitand creditorilor sa ofere rate fixe pe termen lung, obiectivul lor este de a face mai usor pentru oameni sa cumpere locuinte. Dar acum ratele pe termen lung servesc drept un impediment, deoarece proprietarii de case care au primit credite ipotecare cu dobanda scazuta inainte ca Fed sa majoreze dobanzile nu au nicio dorinta sa renunte la ele si, prin urmare, nu sunt dispusi sa-si vanda casele. Redfin, o platforma imobiliara, calculeaza ca 82% dintre proprietarii de case au rate ipotecare sub 5%. Charlie Dougherty de la Wells Fargo, o banca,
Scaderea tranzactiilor, toate celelalte fiind egale, ar trebui sa afecteze economia, diminuand activitatea legata de locuinte, cu mai putini bani cheltuiti pentru remodelari, constructii noi, mobilier si asa mai departe. Totusi, nu asa s-au derulat lucrurile. In imposibilitatea de a face schimb cu sapaturi mai frumoase, proprietarii de case blocati au investit mai mult in repararea caselor lor actuale. Cresterea lucrului la distanta a intarit aceasta tendinta, oamenii adaugand spatiu suplimentar pentru birouri in casele lor. Cheltuielile de remodelare in 2022 au ajuns la aproape 570 de miliarde de dolari, sau aproximativ 2% din PIB, in crestere cu 40% in termeni nominali fata de 2019.
Multi dintre cei care infrunta piata pentru a cumpara case au optat pentru constructii noi, mai degraba decat pentru stocurile existente. Un avantaj al caselor nou construite este ca sunt de fapt disponibile. Aceasta inseamna ca reprezinta aproximativ o treime din inregistrarile active in acest an, in crestere de la o medie de 13% in cele doua decenii inainte de pandemia covid-19, potrivit Asociatiei Nationale a Constructorilor de Case. Dupa cum spune Daryl Fairweather: „Constructorii beneficiaza pentru ca nu au concurenta de la proprietarii existenti”.
Constructorii de case au fost, de asemenea, indrazneti in a oferi stimulente cumparatorilor. Cel mai surprinzator este ca au „cumparat in jos” cu pana la 1,5 puncte procentuale la ratele ipotecare, platind in avans o taxa unica care reduce platile viitoare ale dobanzilor. Acest lucru a permis companiilor lor interne de credite ipotecare sa ofere rate de aproximativ 5%. Pentru constructorii de case, aceste rascumparari echivaleaza cu reducerea cu aproximativ 6% din pretul lor de vanzare, pe care si-l pot permite cu usurinta, avand in vedere soliditatea bilanturilor lor. Pentru cumparatori, ratele ipotecare mai mici reprezinta o usurare binevenita in mediul actual, care s-a tradus intr-o crestere atat la achizitii, cat si la constructii. Noile inceputuri la casele unifamiliale au atins fondul la sfarsitul anului trecut. In iulie, pornirile au crescut cu aproape 10% fata de un an mai devreme.
Tipurile de proprietate se intreaba acum daca rezistenta la preturi va continua. Piata se confrunta cu un test pe masura ce ratele ipotecare cresc si mai sus. In mare parte din ultimul an, ratele pareau sa se stabilizeze la aproximativ 6,5%, dar de la inceputul lunii august, investitorii au ajuns la concluzia ca Fed va mentine politica stricta pentru mai mult timp, ceea ce a impins creditele ipotecare la 7,5%. „Cu cat sunt rate mai mari, cu atat cererea scade. Acest lucru va ajunge din urma cu constructorii de case destul de repede”, considera John Burns, un consultant imobiliar. Pentru a contracara o incetinire, unii creditori pot oferi oferte mai riscante. Zillow, o platforma imobiliara, a inceput sa promoveze avans de doar 1% la casele din Arizona, o piata candva fierbinte. In cazul in care preturile scad, proprietarii cu capitaluri proprii reduse in casele lor pot fi printre primii care au neindeplinit obligatii.
In cazul in care piata imobiliara ramane rezistenta, totusi, factorii de decizie ai Fed vor fi supusi unui test. Activitatea puternica pe piata locuintelor contribuie la supraincalzirea economiei. O revenire sustinuta a preturilor ar complica si perspectivele inflatiei. Relatia nu este in intregime simpla, deoarece proprietatea apare in indicii de inflatie in ceea ce priveste chiriile, mai degraba decat preturile de cumparare. Mai mult, principalele indicatori de inflatie tind sa ramana cu cel putin sase luni in fata masurilor de inalta frecventa ale chiriilor. Aceste masuri au scazut pentru o mare parte a anului trecut, iar declinul tocmai acum se filtreaza in indicii oficiali de inflatie – un proces care va continua probabil la inceputul anului 2024.
Ce se intampla dupa aceea este mult mai putin sigur. Pe de o parte, un numar record de apartamente este in prezent in constructie, iar aceasta aprovizionare ar trebui sa tina un capac la chiriile. Pe de alta parte, inaccesibilitatea locuintelor obliga mai multi potentiali cumparatori sa intre pe piata de inchiriere, ceea ce ar putea creste chiriile si ar putea creste inflatia. Un lucru important este clar: pana cand ratele dobanzilor revin in scadere, milioane de americani nu vor avea de ales decat sa-si amane visul de a detine o casa.
